2025年中国酒店业市场投资与价值洞察报告-戴德梁行-202510.pdf
戴德梁行发布的《中国酒店业市场投资与价值洞察2025》报告，深入分析了中国酒店业的现状、发展趋势和投资价值。
**市场概览：**
* **存量市场：** 中国酒店市场已进入存量时代，高端酒店数量下降，中端及有限服务酒店占比高。星级酒店数量波动，三星级及有限服务酒店更具市场敏感性。
* **入住率：** 2023年行业迎来报复性增长，2024年有所回落。一线城市五星级酒店入住率恢复较快，二三线城市相对稳定。
* **平均房价：** 五星级酒店平均房价最高，三星级酒店最低。一线城市五星级酒店房价最高，三线城市最低。
* **平均每间房收益：** 五星级酒店收益最高且波动大，三星级及有限服务酒店最低且波动小。
* **经营毛利率：** 档次较低的酒店GOP Margin 较优。一线城市五星级酒店GOP Margin 更优。
* **重点城市分析：** 北京、上海、广州、深圳、三亚酒店市场表现各异，高端酒店市场韧性强，新增供给有所收缩。
**资产证券化市场：**
* **规模：** 中国内地酒店资产证券化市场以CMBS/CMBN为主，类REITs占比低，发行规模持续扩张。
* **发行利率：** 发行利率呈下降趋势。
* **城市覆盖：** 底层资产集中在一线城市。
* **品牌分布：** 国际品牌占主导，国内品牌占比有所增长。
* **持有方：** 国央企占据主导地位。
**全球酒店REITs市场：**
* **规模：** 全球REITs市场规模大，酒店REITs共52支。
* **区域分布：** 北美洲是核心市场，亚洲市场增长显著。
* **资产负债率：** 亚洲酒店REITs资本结构稳健。
* **分派收益率：** 各地区分派收益率差异大。
* **市净率：** 美国市净率较高，部分地区市净率偏低。
* **案例分析：** 日本JHR J-REIT 的多元化组合具有借鉴意义。
**中国内地酒店品牌集团：**
* **市场份额：** 锦江、华住、首旅三大酒店集团规模领先。
* **运营模式：** 主要以特许经营及管理模式为主。
* **收入结构：** 收入结构因模式不同而异。
* **境内外规模：** 锦江境外酒店占比高。
* **亚朵集团：** 以轻资产为主，托管加盟和零售业务占比高。
**中国内地酒店估值逻辑：**
* **评估方法：** 比较法、收益法、成本法。
* **比较法：** 局限性在于案例可比性。
* **收益法：** 评估更客观，与REITs匹配。
* **成本法：** 适用于特殊物业。
**运营及投资趋势：**
* **运营趋势：** 重视运营收益，特别是净利润。
* **投资趋势：** 关注平均每间房收入，粤港澳大湾区高端酒店供给增加。
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