2026中国酒店业市场投资与价值洞察-戴德梁行(1).pdf
这份名为《中国酒店业市场投资与价值洞察 2026》的报告，由戴德梁行发布，旨在全面刻画中国酒店行业的运行现状与价值逻辑，重点研判商业不动产 REITs 背景下酒店资产的发展机遇与未来趋势。以下为报告的核心内容总结：
**一、 酒店运营市场概览**
中国酒店业自 2023 年后进入复苏阶段。入住率在 2023 年回升，2024 年受供给扩张影响有所回调，2025 年随国内游和入境游增长再次回升，五星级酒店恢复表现优于中低星级。平均房价方面，高星级酒店增长较好，低星级酒店则相对承压，各细分市场供需关系趋于分化。盈利表现上，三星级及有限服务酒店因经营成本相对较低，利润改善较明显，而四、五星级酒店运营成本高，GOP Margin 恢复节奏偏慢。
**二、 酒店投资市场分析**
2025 年酒店投资市场活跃度显著回温，存量酒店集中出清，收购与转让增多。市场呈现“交易宗数增加、单宗交易金额下降”的特征，中小体量及不良资产处置类项目成为主流。投资重心已从早期的一线城市逐渐下沉至新一线与二线城市。在资产类型上，全服务型酒店贡献了主要的交易额，而有限服务型酒店在交易频次上占优。
**三、 酒店品牌集团现状与趋势**
头部酒店集团（锦江、华住、首旅、亚朵）以轻资产运营为主，特许经营及管理模式占比均超过九成。头部集团在持续扩张的同时，正加速调整品牌档次结构，重点布局中档及中高端产品。国际酒店集团（万豪、希尔顿、洲际、雅高、凯悦）则在华加速布局，尤其是通过特许授权模式快速扩展规模。未来，酒店集团收入结构正逐步从单一的酒店经营收入向系统、供应链及会员服务等多元化延伸。
**四、 商业不动产 REITs 市场分析**
随着 REITs 试点扩围，酒店业态正式纳入。已申报及获批的项目多采用“穿透模式”（项目公司直接获取酒店经营收益）或“整租模式”（业主按合同收取租金）。酒店 REITs 的资产估值逻辑核心在于收益法，资本化率与资产剩余土地使用年限呈现明显的负相关。酒店资产的入池规模与估值对项目合规性要求较高，运营的稳定性与品牌影响力是决定资产价值的关键因素。
**五、 酒店资产评估逻辑**
针对完工酒店物业，收益法（现金流量折现法）是主流评估方式。评估中不仅涉及酒店经营的客房、餐饮等业务收入预测，还需要精细化测算部门支出、未分配经营开支以及特有的品牌许可费、管理费等成本。报告特别强调了在商业不动产 REITs 语境下，应客观审视运营数据，通过精细化管控与全生命周期管理来提升资产估值。
**总结：**
中国酒店市场正处于存量竞争与转型升级的关键期。商业不动产 REITs 的推出为酒店行业开辟了全新的直接融资渠道，推动行业从单纯追求规模扩张转向关注运营质量与资产价值。未来，随着酒店市场透明度提升，精细化运营、品牌溢价与资产证券化能力将成为酒店资产实现长期价值释放的核心竞争力。
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