中国物流地产市场白皮书——勇毅笃行，蓄势而发-仲量联行-202104.pdf
这份报告深入探讨了中国物流地产市场的现状与未来发展趋势。2020年，尽管面临疫情、供应压力和竞争等挑战，中国物流地产市场仍表现出韧性，并蓄势待发。
**市场背景：多维驱动下的蓬勃发展**
* **消费升级是稳定基石：** 消费支出占GDP比重持续上升，成为经济稳定运行的压舱石。
* **内需增长推动第三方物流：** 随着消费需求的拓展，第三方物流凭借其专业化、低成本和高效率的优势，持续受到青睐，推动物流地产需求增长。
* **电子商务助力物流发展：** 电商的快速发展，特别是B2C模式，对物流配送效率和标准化设施提出了更高要求，促进了物流地产的发展。
* **传统零售与制造业的支撑：** 传统零售业和制造业的稳健发展，为物流地产提供了坚实的需求基础。
* **新兴驱动力：** 冷链物流、医药医疗、生鲜电商和社区团购等新兴领域为物流地产带来了新的增长动力。
**市场格局：城市群与卫星城的关系**
* **核心枢纽：** 城市群的发展催生了核心物流枢纽，以满足大宗物流需求。
* **卫星城承接外溢：** 卫星城承接核心城市的外溢需求，市场潜力巨大。
* **非保税高标库分布：** 长三角、京津冀和珠三角是高标库的主要集中地，区域发展各有侧重。
* **租金与空置率：** 一线城市租金较高，核心物流枢纽卫星城租金表现良好。空置率反映了市场租赁需求，一线城市及其卫星城出租情况较好，部分二线城市存在供应过剩风险。
* **资本化率：** 物流地产的资本化率反映了市场的投资回报和风险。
**物流地产日益受到投资者青睐：**
* 物流地产的投资回报率通常高于其他商业地产，吸引了国家主权基金、养老基金和保险资金等长期资本的关注。
* 2020年，物流地产成为全球单一资产类别基金募集中最受投资者青睐的资产。
**物流地产开启加速模式：**
* 随着主要城市办公楼供应增加，投资者将更多目光投向物流地产。
**展望：物流地产的未来**
* **“最后一公里”：** 随着消费者对配送时效和准确性的要求提高，“仓店一体化”模式成为趋势。
* **投资者关注度提升：** 投资者对物流地产的关注度将持续提升，推动市场格局变化，例如百货商场改造为物流配送中心。
* **公募REITs的机遇：** 公募REITs的落地将丰富退出渠道、提高资产流动性，并促进长期价值投资，为物流地产带来新的发展机遇。
**结论：**
中国物流地产市场正处于高速发展时期，消费升级、电商发展、新兴产业等多种因素共同推动市场增长。未来，随着“十四五”规划的实施、智慧化和智能化水平的提升，以及公募REITs的落地，中国物流地产市场将迎来更大的发展空间。
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