中国物流地产市场格局演进-仲量联行-202005.pdf
## 擎动未来十载：中国物流地产市场格局演进 总结
**核心观点：** 中国物流地产市场在过去十年经历了爆发式增长，未来十年将面临新的挑战与机遇，市场格局将更加复杂。
**三大趋势：**
1. **消费市场提质扩容：** 尽管增速放缓，但中国消费市场规模将持续扩大。物流地产投资者和开发商需适应零售消费市场的新变化，挖掘新兴行业的租赁需求。
2. **城市群发展：** 以城市群和都市圈为核心的区域经济发展将为物流地产带来新的机遇，粤港澳大湾区、长三角、京津冀和成渝地区将加速发展，并培育新兴城市群。
3. **科技赋能：** 自动化和智能化科技将提升高标库的空间利用率和作业效率，推动非高标库租户升级。物流地产运营商需在技术应用方面持续发力。
**市场现状：**
* 中国高标库市场过去十年增长迅速，但仍供不应求。
* 经济增速放缓、零售额增速放缓是主要挑战。
* 中国消费品零售总额持续增长，预计到2030年将达到112万亿元。
* 投资者和租户普遍看好高标库市场，未来5-10年内，94%的投资者计划加大投资，71%的租户计划扩大租赁面积。
**驱动因素：**
* **城市群发展：** 城市群一体化发展加速零售热点地区物流地产需求增长。
* **后自用时代：** 电商巨头自建仓库，物流地产需求结构变化。运营商需挖掘更广泛的需求，如垂直电商、实体零售商、第三方物流和制造业。
* **新兴驱动力：** 生鲜电商、医药及医疗器械物流等新兴需求。
* **自发与被动升级：** 高标库的需求将受益于自发升级和被动升级（拆除老旧物流园区）的双重驱动。
**未来导向标准：**
* **自动化：** 提高效率，节省成本。
* **冷链：** 满足生鲜、医药等需求。
* **前瞻性设计：** 提升运营效率。
* **可持续性和员工健康安全：** 满足跨国企业需求。
* **城市物流：** 靠近中心城区，满足当日达需求。
**投资者机遇：**
* 投资者更看好长三角、大湾区和京津冀。
* 对高标库租赁面积和资本化率有一定要求。
* 预计未来五年高标库资本化率保持平稳。
**总结：** 中国物流地产市场前景广阔，但投资者和开发商需密切关注市场变化，积极应对挑战，把握机遇。
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