2023中国长租公寓市场白皮书-仲量联行-202310.pdf
中国长租公寓市场步入快速成长期，四大驱动力持续推动其发展，并呈现出新的趋势。
**一、驱动力分析**
1. **人口结构变化**：青年人口向一、二线城市聚集，晚婚晚育和家庭小型化趋势增强，租赁需求随之扩大。
2. **购房门槛提高**：高房价和严格的购房限制使得租房成为更灵活、经济的选择。
3. **政策导向**：政府持续出台政策，支持长租公寓发展，包括土地供应、税收优惠和金融支持等。
4. **租住观念转变**：年轻人更倾向于灵活、有品质的生活方式，租房成为更受欢迎的选择。
**二、市场发展与新趋势**
1. **市场进入快速成长期**：长租公寓市场由引入期进入快速成长期，参与者和产品类型日益多元化。
2. **供应加速，需求韧性强**：建设供应加速，出租率维持较高水平，市场需求保持韧性。
3. **租赁需求新趋势**：
* **客群年轻化**：20-35岁租客占比高，小户型更受欢迎。
* **职场人员为主力**：职场人员仍是租赁主力，高校学生及自由职业者租赁需求增多。
* **区位、租金、品质为核心诉求**：租户更关注区位地段、交通便捷度、租金合理性和产品品质。
* **租期灵活**：租户更偏好灵活租期。
4. **运营策略新趋势**：
* **重资产为主，轻资产占比提升**：重资产模式仍为主导，但轻资产模式占比有望提升。
* **产品升级**：运营商注重提升产品品质和服务，产品升级成为趋势。
* **获客渠道变化**：自有渠道获客日益重要，第三方平台仍有价值。
* **B端市场潜力大**：B端企业租户占比有待提升。
* **毛利率高**：长租公寓毛利率普遍高于星级酒店及高端服务式公寓。
* **“纳保”影响**：是否纳入保障性租赁住房体系（“纳保”）运营商看法不一。
**三、热点城市租赁住房表现**
* **上海**：政策支持力度大，保障性租赁住房体系逐步完善。2023年市场概览：项目数量多，入住率高。
* **北京**：租赁住房政策动作频繁，市场监管完善，多主体建设保障性租赁住房。
* **深圳**：人才住房政策支持，多渠道筹集住房，保障性租赁住房分配体系完善，市场化长租公寓表现活跃。
**四、投资模式与趋势**
1. **投资机构类型**：
* 内资机构为主，房地产基金占比高。
* 投资方式：联合投资为主，内资机构和运营商更受青睐。
* 策略多样化：增值型和机会型策略受青睐。
* 退出渠道：公募REITs为长租公寓提供优质退出渠道。
2. **未来发展方向**：
* 资管能力提升：注重产品和服务品质，深耕运营。
* 市场细分：中高端及大众化公寓市场受关注。
* 蓝领公寓市场：蓝领公寓市场潜力大。
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