[广东]大型房地产项目前期策划方案227页（含设计方案、营销方案）.pdf
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这份策划方案主要针对佛山禅西新城广东建银项目，旨在为其提供前期市场分析、产品定位、规划设计等方面的建议，以实现项目的成功开发，提升项目的价值。
**一、项目定位与市场分析：**
* **市场定位：** 项目定位于“禅西新城板块‘优性’精致小区”，目标客户为“新佛山人”刚需一族， 强调安居、事业、休闲的从容生活。
* **市场分析：**
* 佛山房地产市场：摆脱低迷，成交及楼价持续稳健，总体呈现量价平衡的态势。张槎板块地块土地市场升温，成交量接近去年同期水平。
* 禅城区市场：第二季度成交良好，第三季度呈现“量价齐升”格局，去库存化明显。户型以中小户型单位为主，户均面积逐渐萎缩，户均总价在88万左右。
* 张槎板块：正经历产业结构和城市形态的全面转型，定位为“都市型禅西新城”和“国际化的产业城”，将迎来人口和产业的巨大发展。
* 未来市场供应：张槎板块未来住宅市场供需趋于平衡，2013-2014年市场供应量约为20万平方米，套数超过2000套，市场需求预计2500套左右。
* **SWOT分析：**
* 优势(S): 周边无高层遮挡，地块方正平整, 交通便利，生活配套完善，形成一定的居住氛围。
* 劣势(W): 无自然景观支撑，周边居住和商业价值有待提升，规模、限高影响了规划布局。
* 机遇(O): 都市产业升级、城市轨道交通建设为区域带来大量刚需客户和价值提升。
* 威胁(T): 未来市场竞争激烈, 同质化产品增多，周边中档项目竞争激烈。
**二、产品规划与设计：**
* **产品定位：** 11、15层功能型小高层洋房+社区商铺。
* **户型：** 以80-100m²小三房为主，100-110 m²的舒适三房，辅以70m²以下的二房单位。
* **商铺：** 社区商铺面积适宜布置在临街面，以便利店、餐饮店、美发店、药店、彩票店等社区生活商业为主。
* **建筑风格：** 建议采用新古典简约风格， 注重外立面的典雅、高档，颜色多选择浅黄及浅灰为主。
* **园林：** 精致园林，硬地设计为主, 采用硬地及草地相结合的方式, 营造各种园艺小品。
**三、营销策略：**
* **营销核心基调：** “速度营销+产品制胜”。
* **营销思路：** 定位中档“优性”刚需小区，以聚集人气、开拓市场、树立品牌形象、实现开盘即热销。
* **推广阶段：** 筹备期以报纸软文、户外广告为重点，市场导入期以报纸软文、硬广和销售现场推广为主，入市引爆期报纸广告、促销公关、销售现场三箭齐发，持续热销期通过广告扩大知名度，巩固发展商和品牌美誉度。
**四、财务分析：**
* 项目总开发收入约为2.94亿元
* 项目总成本约为2.50亿元
* 项目税后利润为4365万元
* 税后投资收益率为17.43%，项目投资收益在合理范围内, 值得投资。
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