宏观经济：中国地产的另一个大时代-中信建投-20240520.pdf
这份报告的核心观点是：中国房地产已经从一个大时代（投资品时代）迈向另一个时代（消费品时代）。当前中国正处于投资品时代向消费品时代切换的过程，并呈现四大趋势：
1. 房地产和土地重定价；
2. 房地产销售投资量下台阶；
3. 房地产快速分化；
4. 房地产和土地牵引的资产负债再平衡。
报告首先解释了中国房地产过去二十年的“投资品时代”的本质，其特点是供不应求，房价上涨速度快于通货膨胀，这源于亚洲国家在工业化和城镇化过程中，房地产需求快速增长，导致房价收入比居高不下。
报告认为，中国房地产已经进入“消费品时代”。 报告通过分析日本的经验指出，即使人口负增长，房价也可能上涨，关键在于供给是否能够满足需求。一旦供给能够满足需求，房地产就不再是投资品，而是消费品，价格上涨的幅度将与通货膨胀趋同。
报告认为，当下中国房地产正经历一个从投资品向消费品转变的阶段，2021年是中国房地产供给与需求达到平衡的转折点。这个转变过程中，宏观层面将有四个必然趋势：
1. 房地产价格和土地价格重塑，告别“投机”定价，价格波动收敛；
2. 房地产销售投资量下台阶；
3. 房地产行业经历快速分化；
4. 房地产和土地牵引的资产负债再平衡。
报告还关注了当下中国房地产政策的重点，特别是5月17日国务院常务会议提出的“收购部分商品房用作保障性住房”的政策。报告认为，应该从三个角度理解这项政策：
1. 关注中央会议释放的信号，特别是未来收储规模和方式；
2. 收储政策的初衷是稳定地产，短期内不会有大量新增供给；
3. 关注收储政策如何解决“保交楼”和行业供给重塑的问题。
报告最后指出，若收储政策能够促进行业供给出清，平衡行业资产负债表，将对资本市场带来积极影响。
风险提示：消费复苏动力不足，地产周期改善有限，欧美紧缩货币政策的影响或超预期，地缘政治扰动。
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