20200313-YY评级-普洛斯深度分析报告（2020-03-13）.pdf
这份《普洛斯深度分析报告》从公司背景、股权结构、财务状况、偿债能力等多个角度对普洛斯进行了深度分析。报告指出，普洛斯作为物流地产公司，虽有一定背景支撑和业务拓展导向，但财务测算显示其资产存在高估，利润含金量不高。
报告认为，普洛斯管理层背景较好，经营导向与政策有一定吻合。公司资产偏重，投资性房地产价值不断重估增值，但利润的现金流含量不高，现金压力大，且面临较大的资本开支和周转压力，依赖再融资平衡。
报告详细分析了普洛斯中国的股权结构，指出普洛斯集团通过CLH Limited持有普洛斯洛华中国海外控股(香港)有限公司全部股份，并经历了战略投资团的注资和重组。普洛斯中国的股本结构中，CLH Limited为控股股东，Khangai Company Limited和Khangai II Company Limited为战略投资团控制的股东。
报告还分析了普洛斯物流园的基本情况，指出其商业模式为新建或收购改建仓储设施，并向第三方企业提供仓储设施，从中获得租金收入和管理费收入。普洛斯物流园区主要分布在东部沿海一带，其中以长三角地区最为密集。
报告对普洛斯物流园的潜在价值进行了计算，并对246个物流园的可租赁面积和容积率进行了测算。报告认为，普洛斯物流园的价值被高估，且投资性房地产公允价值估计也存在较大水分。
在偿债压力分析方面，报告指出普洛斯债务规模及资产负债率都处于持续增长中，如果按900亿元计量投资性房地产价值，公司资产负债率约为58.5%。公司负债主要由银行贷款、应付债券等构成。
报告最后总结认为，普洛斯所处的行业前景较好，但面临的竞争会加剧。公司财务数据可能存在水分，资产过度膨胀，且不断价值重估增加了没有现金流的利润。尽管如此，公司土地硬通货等有一定支撑，目前的租金收入也能覆盖利息支出，但对于偿还银行贷款和债券本金仍有较大缺口，再融资压力较高。
总体来看，普洛斯整体管理层背景较好，经营导向与政策有一定吻合。如能够继续吸引长期资金、股权性注资等，将有望改善其资产负债表情况。
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