踏⼊IFRS16 租赁会计新时代-戴德梁行-201911.pdf
## IFRS 16 租赁会计新时代
该文档是戴德梁行为解读 IFRS 16 租赁会计准则而编写的。 IFRS 16 于 2019 年 1 月 1 日生效，取代了 IAS 17，旨在提高企业财务报表的代表性和可比性。
**新旧准则的主要差异：**
* **重新定义租赁：** IFRS 16 关注资产“使用权”及相关租金负债的计算。
* **承租人会计处理方式改变：** 承租人需计算资产“使用权”及相关租金负债，并在利润表中反映租赁资产“使用权”带来的折旧费用及相关租金负债带来的利息费用，取代了原来的租金开支。
* **影响：** 影响资产负债率、资本比率等财务比率，并可能影响企业信用评级和融资安排。
**国内会计准则生效时间：**
* 中国财政部于 2018 年 12 月发布了修订印发《企业会计准则第 21 号-租赁》的通知。
* 2019 年 9 月，财政部发布《〈企业会计准则第 21 号—租赁〉应用指南 2019》，以保持企业会计准则与 IFRS 16 的趋同。
* 境内外同时上市的企业，以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，已在 2019 年 1 月 1 日起施行；其他执行企业会计准则的企业自 2021 年 1 月 1 日起施行。
**承租人新旧准则会计处理比较：**
| | 原准则 | 新准则 |
| -------------------- | ----------------------- | --------------------- |
| 财务报表的决定因素 | 经营租赁或融资租赁 | 使用权会计处理方式 |
| 计算方式 | 经营租赁或融资租赁 | 使用权会计处理方式 |
| 资产负债表 | 预付/应付租金 | 资产使用权 |
| | | 应付租金负债 |
| 利润表 | 租金开支 | 折旧 |
| | | 利息费用 |
**简单范例：**
一个企业租用办公楼，5 年租金总额 1000 万元。按照 IFRS 16，资产（使用权）确认为 4,545.9 万元，负债确认为 3,545.9 万元。每年折旧费用为 909.18 万元，利息费用会分摊在 5 年内。
**对评估的影响：**
* **租金构成：** 合同中可能隐藏其他费用，需要评估顾问进行分析。
* **折现率：** 需要专业判断，影响物业使用权的估算。
* **租约年期：** 可能会影响承租人资产负债表的计算结果。
**物业评估顾问提供的专业判断帮助：**
* 租金构成合理性分析
* 租约年期影响
* 折现率及评估价计算
* 租赁合同谈判协助
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