2023中国REITs指数之零售不动产资本化率调研报告-戴德梁行-202311.pdf
这份报告是中国 REITs 指数之零售不动产资本化率调研的第四期，主要关注中国内地零售不动产的资本化率和市场趋势，旨在为不动产及消费基础设施 REITs 市场的长久发展提供资产定价的参考。
**核心发现：**
* **市场概览：** 2023 年上半年，中国内地大宗交易市场成交额为 898 亿元，交易活跃度下降，价格回归理性。上海仍是最活跃市场，北京、广州表现较好。自用买家占主导，内资买家比例上升。
* **物业类型：** 写字楼和商务园区仍是主要交易类型，占比超50%。工业物流热度下降，公寓及住宅项目在今年上半年跃进最受欢迎资产类别前三。
* **城市分布：** 一线城市交易额占主导，上海最高。消费基础设施 REITs 的推出，有望为二线城市优质资产提供重要平台。
* **一线城市分析：** 北京、上海大宗交易额回升，自用买家比例提升。上海市场需求逐步释放，大宗交易资产类型多样化。广州市场情绪改善，大宗交易逐步复苏。深圳市场买家持续关注，但交易金额未如预期。
* **新加坡、中国香港 REITs 案例分析：** 中国香港 REITs 集中于一线城市，新加坡 REITs 侧重新一线和二线城市。
* **零售不动产资本化率调研成果：** 投资人对购物中心、社区商业、奥特莱斯等零售业态的关注度较高。一线城市购物中心资本化率在 4.5%-5.6% 之间，新一线城市在 5.1%-6.8% 之间。奥特莱斯资本化率略高于购物中心。
* **趋势与展望：** 短期呈观望情绪，消费基础设施 REITs 推出有望提振信心。加息、经济下行等因素导致零售不动产资本化率上升趋势，但内地的低利率环境、消费基础设施 REITs 政策等有望带来积极影响。
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