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REIT市场（上篇）-第一太平戴维斯-201911.pdf

REIT市场（上篇）-第一太平戴维斯-201911.pdf
这份文档是第一太平戴维斯（Savills）发布的一份关于中国REIT（房地产投资信托基金）市场的研究报告（上篇）。报告探讨了亚太地区REIT市场的现状，并重点关注了中国REIT市场的发展机会和关键挑战。 **核心内容概要：** * **亚太区REIT市场概况：** 报告指出，亚太地区较大的REIT市场包括澳大利亚、日本、新加坡和中国香港。这些市场的 REIT 总资产值约为 3,608 亿美元，其中日本规模最大。各个市场的 REIT 收益率和国债收益率存在差异，通常 REIT 收益率要高于该地区10年国债利率3-4%左右。 * **持有中国内地资产的REIT：** 部分新加坡和中国香港的 REIT 持有中国内地的资产，物业类型包括零售商场、写字楼、酒店、工业和公寓。这些 REIT 的投资策略与其他国际投资者类似，主要投资于一、二、三线城市。 * **案例分析：** 凯德商用中国信托 (CapitaLand Retail China Trust) 是一个以中国零售商场作为底层资产的REIT案例。 * **中国类REIT的发展：** 中国一直在尝试推出 REIT 产品，但由于缺乏相关法律和税收制度，类 REIT 产品与真正的 REIT 存在差异。类 REIT 的底层资产主要是零售物业和写字楼。 * **REIT 与类 REIT 的对比：** 报告对比了 REIT 和类 REIT 在公开性、属性、资产、期限、退出方式、税收和杠杆等方面的不同。 * **中国 REIT 面临的机会和关键：** * **挑战：** 税收较高且存在重复征税、缺乏相关法律法规、商业地产市场收益率相对较低。 * **机会：** 中国的低利率环境、开发商面临融资压力、个人投资者投资渠道有限。 * **成功关键：** 完善税收制度、修改相关法律法规、寻求合适的底层资产。 * **底层资产选择：** 社保基建项目、物流资产、一线城市写字楼。 * **潜在投资者：** 保险公司、外商投资者和个人投资者。 * **定价：** 收益率至少比政府 10 年期国债高 2 个百分点。 * **行业专家观点：** 采访亚太房地产协会(APREA)首席执行官 Sigrid Zialcita女士，她认为解决税收问题可以在一线城市或者自贸区试点REIT项目，看好沿海城市物流资产、上海和深圳的甲级写字楼以及运营稳定的优质零售项目成为首批试点对象。 * **结论：** 随着中国存量商业地产市场日益成熟，越来越多的开发商和投资者拥有和管理稳定物业，为 REIT 的到来做好了准备。REIT 将为市场带来新的投资需求，促进市场发展。
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