2023年商业地产发展白皮书-MobTechX中购联铱星云商-202401.pdf
2023年中国商业地产发展面临新机遇与挑战。宏观经济方面，消费市场复苏，餐饮业表现亮眼。但实际开业率走低，存量商业面临调改升级。
**一、商业地产发展概述**
* **宏观经济：** 社会消费品零售总额增长，餐饮业收入增长显著。
* **行业现状：** 实际开业率下降，存量商业进入调改升级时代。
**二、2023商业地产生态构成要素**
* **生态变迁：** “人-货-场”向“人-货-铺-场-圈”的演变。
* **消费人群：** 年轻人成为主力军，需要关注他们的需求。
**三、重点城市典型案例研究**
* **北京：** 构建“四级两类多维”商业消费空间体系。
* **上海：** 调改与提升区域商业能级。
* **广州：** 空间布局聚集度提高，迭代中形成新的“变阵”。
* **深圳：** 世界地标级商圈逐步成型，传统老商圈改造升级。
**四、商业地产未来展望**
* **消费心理：** “Wellbeing”及“再生活化”诉求。
* **消费结构：** 服务消费潜力释放。
* **运营能力：** 调改节奏加速，促进消费升级。
* **技术融合：** 全域数字化经营支撑线上流量反哺线下。
* **销售渠道：** 商场+电商强强联手。
**五、具体分析**
1. **商业地产发展环境：**
* **消费复苏：** 餐饮、零售业态领跑消费。
* **政策推动：** 消费基础设施REITs出台，助力市场发展。
* **客流与业态：** 客流恢复，但自4月以来后继乏力。
* **竞争格局：** 成都春熙路商圈热度第一，商业文旅功能并进。
* **业态变化：** 零售业态仍为主，餐饮占比提升，休闲娱乐业态成新宠。
* **消费渠道：** 购物中心与实体店仍具优势。
2. **消费人群与消费行为：**
* **年轻人：** 成为必争人群，兴趣多元，消费圈层化。
* **细分人群：** 演艺爱好者、单身人群、购奢人群等。
* **购奢人群：** 超半数为企业白领，已婚有孩人群消费力强。
* **消费偏好：** 女性爱美妆珠宝，男性爱服饰皮具。
* **消费渠道：** 线下实体店仍具重要性。
3. **商业地产运营：**
* **首店经济：** “非标”首店占比上升，饮品、服饰集合店增长快。
* **城市首店：** 新一线城市发力，餐饮成主力。深圳表现亮眼。
* **深圳案例：** 政策助推，首店开业进入快车道。
* **后海商圈：** 深圳首店入驻对后海商圈客流有正面影响。
* **模式创新：** 非标商业成C位，靠主理人品牌营造共生生态。
* **奥特莱斯：** 花小钱买大货，“报复性抠门”铸就逆势增长。
* **15分钟城市：** 商业地产的新机遇。
4. **未来趋势：**
* **商圈发展：** 四大发展路径，数智驱动商业地产新未来。
* **技术赋能：** 全域数字化经营支撑线上流量反哺线下。
* **渠道融合：** 商场+电商强强联手。
总体而言，商业地产需紧跟消费趋势，拥抱数字化转型，注重消费者体验，才能在激烈的市场竞争中保持活力。
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