2021年全国房地产市场上半年回顾与后市展望-世联行-202107.pdf
这份报告是世联行发布的2021年上半年全国房地产市场回顾与展望。
**宏观方面**：
新冠Delta变异病毒蔓延，全球经济复苏分化；国内货币政策边际改善，但房地产融资仍难放松。拿地标准提高与降杠杆或将导致投资增速放缓，多因素共振或将推高竣工。
**市场表现**：
1. **销售**：住宅销售超预期，商办去化难。住宅销售额和面积同比分别增长41.9%和29.4%。住宅市场整体热度仍然呈现季节性波动。
2. **区域分化**：
* 长三角、珠三角：量价齐升，市场最亮眼。
* 三大城市群、西北、山东：表现最佳，部分二线城市回暖。
* 广东：湾区城市热度回落，其余城市降价促销为主。
* 京津冀：京津与环京持续回暖，其余城市大多低迷。
3. **土地**：量跌价升，分化加剧，头部房企更青睐确定性地块。非核心城市群三四线城市流拍率高。长三角与湾区最受追捧，高溢价率成交仍是常态。
4. **资金**：销售回款驱动资金增长，但房企负债与毛利恶化，海外发债规模下降。头部房企境外发债成本低，但分化明显，民营房企融资压力大。
**调控政策**：
1. **收紧**：部分城市房价过快上涨，楼市调控分化加剧。“三稳”重要性凸显，短期政策难以放松。
2. **集中供地**：22 城施行土地两集中政策，“三稳”效果不及预期。
3. **学区房**：“城门立木”效应将消退。
**行业趋势**：
1. 行业整合加速，房企债务风险加剧。
2. 头部房企集中度上升，国企与低负债民企市占率将提升。
**债务风险**：
偿债高峰将过，房企资金压力仍大。“三线四档”融资管控显威，房企债务优化。
**展望**：
预计下半年热点城市房价涨幅放缓，二三线城市郊县以及非核心城市群的三四线城市以价换量局面难以扭转。
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