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2022亚洲房地产投资信托基金REITs研究报告-戴德梁行-202306.pdf

2022亚洲房地产投资信托基金REITs研究报告-戴德梁行-202306.pdf
2022 年亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告主要探讨了亚洲 REITs 市场的最新发展，特别是中国香港、新加坡持有内地资产的分析，以及中国内地基础设施公募 REITs 市场的表现。报告还深入分析了 REITs 市场的 ESG 实践，并对保障性租赁住房 REITs 进行了研究，最后以凯德中国信托（CLCT）为例，分析了消费型基础设施 REITs 的发展。 报告显示，截至 2022 年 12 月 31 日，亚洲共有 220 支 REITs，总市值达 2.638 万亿美元，同比下降 13%。日本、新加坡和中国香港 REITs 市值占比近九成，但受全球经济影响，市场表现分化，其中中国香港和新加坡 REITs 市场指数年综合收益率分别为 -23.7% 和 -11.9%。中国内地基础设施公募 REITs 市场稳步发展，截至 2023 年 5 月 31 日，共有 27 单产品，总发行规模为 908 亿元。 报告对 REITs 的关键财务指标进行了分析。杠杆率方面，香港 REITs 市场平均杠杆率为 28%，新加坡为 37%，日本为 45%。分派收益率方面，中国香港、新加坡、日本分别为 7.9%、7.7%、4.2%。并对 REITs 的市场表现进行了评估，包括了综合收益率、以及各细分市场的表现。从各物业类型分派收益率来看，综合、办公、零售类型的 REITs 分派收益率较高，反映了这类资产的顺经济周期特性；工业/物流、医疗健康类 REITs 具有一定的抗波动属性，分派收益率相对较低。 报告重点关注了中国内地基础设施公募 REITs 市场的发展。2022 年，中国公募 REITs 市场形成了以产业园区、仓储物流、工业厂房、保障性租赁住房、清洁能源、高速公路和生态环保七大类型为主的发展态势。在发行规模和投资者结构方面，特许经营权类产品规模大于不动产类产品，高速公路发行规模仍占市场最大份额。原始权益人在不动产类产品中占比较高，而在生态环保和高速公路类产品中，网下机构投资者和公众投资者的比例较高。 报告还深入分析了 REITs 的 ESG 实践。通过对亚洲主要国家和地区金融机构 ESG 信息披露监管法规的梳理，探讨了 ESG 信息披露的趋势。报告指出，中国内地 ESG 信息披露制度正在逐步完善，公募 REITs 在 ESG 方面也开始积极行动，并以顺丰房地产投资信托基金（SF REIT）为例，分析了其在气候相关财务信息披露方面的实践。 此外，报告还对保障性租赁住房 REITs 进行了深入研究。分析了国家和地方政府出台的相关政策，以及保障性租赁住房的土地供应机制。报告指出，保障性租赁住房 REITs 的发行，打通了保租房投资的闭环，有助于盘活存量租赁住房资产，拓宽融资渠道，并有望推动租赁住房市场的健康发展。 最后，报告以凯德中国信托（CLCT）为例，分析了消费型基础设施 REITs 的发展。通过对 CLCT 的资产组合、经营表现以及收并购扩张等方面的分析，探讨了消费型基础设施 REITs 的发展经验。报告认为，消费型基础设施 REITs 的发展，对管理人的运营能力提出了更高的要求，资产组合的多元化以及主动的资产管理是提升收益的重要手段。 总体而言，这份报告为投资者提供了对亚洲 REITs 市场、特别是中国内地 REITs 市场的深入了解，并对未来的发展趋势进行了展望，特别是 ESG 实践和保障性租赁住房 REITs 的发展，为市场参与者提供了有价值的参考。
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