房地产行业中国特色估值体系下房企估值浅谈：房地产企业的绝对估值法
本报告探讨了房地产企业的绝对估值法，特别是基于中国特色的估值体系。报告指出，传统NAV估值法涉及主观假设，而简化后的NAV估值方法，通过将房企NAV分为归母净资产、已售未结利润、未售未结利润和非并表未结利润四个部分，可以更有效地进行评估。研究显示，央国企的股价/RNAV均值相对较低，投资安全性较高。
此外，报告还探讨了基于现金股利贴现模型（DDM）的估值方法。DDM适用于分红稳定、增长稳定的房企，但由于中国房地产行业盈利水平和分红率的波动，其适用性受到限制。分析显示，央国企和混合制房企的股价/每股DDM比值较高，投资安全边际较高。
报告的核心在于FCFF估值法的应用。FCFF 法关注房企的经营性自由现金流，适用于对房企的整体价值进行评估。报告通过构建FCFF和PE的财务联系，得出在稳定增长期房企的底线PE为11.9倍，PB为1.19倍的结论。报告认为，销售稳健、营运资本投入较少，且致力于稳定分红的房企更具备估值溢价的潜力。
最后，报告从绝对估值到相对估值的角度，结合PE/PB指标，对房地产行业的估值中枢进行分析。报告指出，当前市场给予销售规模大、保持稳健的房企的PE较低，为7倍左右，并认为这类房企的估值有提升空间。
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