2019年三季度房地产市场报告-世联行-201911.pdf
该报告主要分析了2019年三季度中国房地产市场的宏观经济背景、政策调控、市场表现、区域分化、融资情况和土地市场，并对未来发展趋势进行展望。
**宏观经济与政策：** 全球经济增速放缓，宽松力度加大；中国3季度GDP增速放缓，房地产调控政策以“稳”为主，但结构性分化加剧，部分城市出现放松迹象，如零星放松限购、购房补贴等。
**市场表现：**
* **销售：** 销售端推盘促销力度加大，销售增速止跌回升。1-9月全国商品房销售额及住宅销售额同比增速分别为7.1%和10.3%，但商品房销售面积同比仍为负增长。
* **区域分化：** 京津冀市场显著回暖，但长三角内部城市分化，珠三角市场持续低迷。
* **销售结构：** 一线城市表现亮眼，二三线城市分化。
**融资：** 行业融资全面收紧，流动性边际改善。
* **融资收紧：** 房地产融资渠道全面收紧，包括信托、境内外发债、银行贷款等。
* **融资成本：** 境内外发债成本分化加大，民企发债成本高于国企。
* **信托：** 信托融资受到严格管控，新增信托项目金额和房地产投资占比下降，拿地资金受限。
* **海外发债：** 受限，融资收缩明显。
**土地市场：** 一线城市供地增加，三四线城市成交转冷。
* **成交：** 土地成交量价齐跌，溢价率下降，流拍率上升。
* **拿地：** 民营房企拿地谨慎，国企逆势扩张。
**库存：** 去化周期拉长，一线城市库存相对健康。
* **供应：** 多城宅地供应暴增，天津、大连去化压力较大。
* **竣工：** 房屋新开工与竣工增速剪刀差扩大，库存压力增大。
**展望：**
* **现金为王：** 整合时代，房企资金压力加大。
* **政策：** 房地产融资短期难放松，行业整合加速。
* **市场：** 销售端，四季度推盘和促销力度将加大。
* **价格：** 市场分化，价格下行，但一线和强三线城市竞争激烈。
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