华创证券-物业管理行业深度报告-朝阳行业，黄金时代-190516.pdf
这份华创证券的物业管理行业深度报告，首次给予该行业“推荐”评级，认为其正处于规模爆发期的黄金时代。报告预测2030年末行业市场规模将达2万亿元，远高于美日两国，并较目前规模有望翻番。
报告的核心观点包括：
1. **行业概况**：物业管理行业仍处于规模成长期，弱波动稳增奠定穿越周期的能力。
2. **行业空间**：规模大、增速高的朝阳行业，正值规模爆发期的黄金时代。预计2030年末行业总量空间达318亿平，对应收入规模2万亿元。
3. **行业格局**：房企集中度跳增和物管证券化加速将大幅推升物管集中度。
4. **发展路径**：野蛮生长阶段背靠母公司型更优，入口变现阶段优质服务型更佳。
5. **估值分析**：合理 PE20-30倍、PEG0.68倍，业绩增速越高应享受更高估值。
报告还详细分析了以下内容：
* 物业管理的历史概况、三大分类（收费模式、服务类型、物业业态）以及经营和财务层面。
* 海外市场（美国和日本）的借鉴，包括城镇化率、新屋成交量、新开工体量和存量市场规模的比较，以及海外物管公司的运营模式和估值。
* 对中国物业管理行业未来空间的估算，包括管理面积总量、行业渗透率和集中度的提升。
* 横向业态延申（住宅、商办到城市服务）、纵向多经升维（基础服务衍生增值服务）的可能性。
* 科技变革对行业效能的赋能，以及压缩成本的可能性。
报告着重强调了背靠母公司型物业管理公司的优势，并建议关注新城悦、碧桂园服务、永升生活服务等公司，以及商办类稀缺型物管公司中航善达和优质服务型物管公司绿城服务。
报告最后提示了风险：社保改革降低行业盈利能力，企业并购存在商誉减值等风险。
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