宏观经济研究：两个维度看未来房地产市场-长城证券-20231116.pdf
这份长城证券发布的研究报告《两个维度看未来房地产市场》探讨了中国房地产市场的未来发展趋势，从人口周期和货币政策两个维度进行了分析。
报告核心观点：
* 房地产是中国经济的重要支柱，影响实体经济和金融稳定。
* 长期来看，人口增长和城镇化是驱动房地产周期上行的重要因素，但当前人口拐点和城镇化放缓，房地产市场正在转型。
* 房地产周期基本遵照“长期看人口，短期看利率”的框架演进。
报告从供给和需求角度，结合人口周期和政策引导，判断未来房地产发展的可能走向：
1. **人口周期：**
* 随着城镇化放缓，地产市场可能重新回到刚需驱动，供给与刚性需求逐步匹配。
* 预计到2030年，住宅销售套数可能需要按照每年-5%的速度发展，才能实现供需基本平衡。
2. **货币政策：**
* 降息可能改善房价和商品房销售情况。
* 中性情况下，实际利率若能下降至3.6%以下并稳步下降，商品房销售面积增速每年下降速度可能控制在-5%以内。
* 如果实际利率能控制在1%以下并稳步下降，商品房销售面积可以维持在一定水平不变。
* 如果实际利率保持较高水平，商品房销售和房价可能经历较长调整时间。
报告构建了房价-利率的VAR模型，用于挖掘两者之间的内在规律，并预测未来十年的房价和利率走势。模型显示，房价增速会在两年内上升，2025年达到峰值，随后下降。要实现这一结果需要持续降息。
报告最后对未来商品房市场提出了三种可能的走势（悲观、中性、乐观），并对不同情况下的房价、利率和商品房销售增速进行了预测。
**风险提示：** 国内宏观经济政策、地产政策、财政政策不及预期；信用事件集中爆发；数据模型预测结果与实际结果可能存在差异。
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