房地产行业深度研究报告：分省销售、投资面面观
华创证券发布的房地产行业深度研究报告主要关注中国房地产市场的分省销售、投资情况，并对未来投资机会进行分析。
**核心观点：**
* **销售端：** 2022年除上海实现正增长外，其余省市销售普跌，但长三角区域销售增速下半年快速修复。长三角市场对市场变化更敏感，下半年率先出现反弹趋势，12月销售金额同比收敛。
* **投资端：** 2022年房地产开发投资跌幅较大的主要为东北及珠三角区域，而长三角投资仅下滑3%。长三角市场投资韧性更强，2023年看粤苏浙复苏。
* **投资建议：** 2023年行业将从缩表转向结构性扩表，关注“两个中心、一个基本点”：
* **高能级城市复苏：** 关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司，如越秀地产、华发股份、招商蛇口、绿城中国、华润置地等。
* **国央企估值修复：** 关注国央企在行业信用坍塌重塑过程中的优势，以及股权融资放开带来的机遇。关注金融街、首开股份、中国金茂、中国海外发展等。
* **建立护城河：** 关注护城河逐步形成的公司，如保利发展、万科A等。
**具体分析：**
* **销售分化：** 2022年各省销售金额增速与销售金额规模呈正相关，粤浙苏三省销售金额占比降低。下半年长三角销售复苏明显，上海、浙江、宁夏销售均价坚挺。
* **投资表现：** 2022年投资额增速与投资额规模呈正相关。长三角、珠三角投资率先回暖。
* **区域特征：**
* **长三角：** 市场敏感度高，对市场变化反应快；开发商布局占比高，停缓建问题少，投资韧性强；粤苏浙是带动复苏的关键。
* **珠三角：** 广东投资增速-14%，影响较大。
* **中西部：** 投资额增速略好于全国平均。
* **土地市场：** 2022年全国土地出让金下滑24%，上海逆势增长20%。
* **风险提示：** 微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。
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