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2025-2026亚洲REITs研究报告-戴德梁行-202607.pdf

2025-2026亚洲REITs研究报告-戴德梁行-202607.pdf
戴德梁行《亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告2025-2026》深入分析了亚洲REITs市场的最新发展情况，并与美国市场进行了横向对比，重点关注日本、新加坡、中国香港三大成熟市场以及中国内地基础设施公募REITs和商业不动产REITs。报告还探讨了全球写字楼市场格局及REITs行业的ESG发展。 **一、亚洲REITs市场概览** 截至2026年3月31日，亚洲活跃REITs共289支，总市值达2,794亿美元，较2024年末增长18%，市场整体呈回暖态势。新增产品主要来自中国内地、泰国、日本、马来西亚、韩国。其中，中国内地贡献了21支增量，成为增长核心。印度REITs市值首次超越中国香港，东南亚、南亚新兴市场快速崛起。 与美国权益类REITs（134支，市值约15,047亿美元）相比，亚洲市场体量仍有充足增长空间。 成熟市场（日本、新加坡、中国香港）市值温和增长，资产布局优化，新加坡数据中心REITs受益于人工智能产业发展。新兴市场（印度、中国内地等）则呈现高速增长态势。 **市场格局加速重构**：货币政策是共同核心影响因素，宏观环境复杂、AI爆发背景下，REITs市场机遇与结构性调整并存，数据中心和酒店等底层资产表现亮眼。 **物业类型分布**：综合型REITs数量最多（90支），其次为工业/物流、办公、零售、住宿物业。 **主要市场财务指标**：日本杠杆率最高（46%），新加坡39%，中国香港32%。平均分派收益率方面，香港最高（6.5%），新加坡6.0%，日本5.1%。市净率方面，日本已由折价转为溢价（1.06），新加坡和香港仍处于折价状态但幅度缩小。 **二、中国内地基础设施公募REITs市场** 截至2026年3月31日，中国内地基础设施公募REITs市场上市产品达79支，发行规模2,155亿元，总市值约2,213亿元，同比增长19%，成为亚洲发行数量最多、增速领先的市场。 **产品类型**：不动产权类REITs主导市场扩容（53支），收费收益权类REITs（26支）。2025年数据中心REITs首次亮相，消费基础设施、仓储物流等持续发力。 **市值与股价表现**：总市值较发行平均涨幅为3%。不动产权REITs涨幅达15%，收费收益权REITs下降约11%。数据中心REITs溢价最高（53%）。 **杠杆率**：政策上限为28.6%。目前已使用外部融资杠杆的产品数量较少，杠杆率均在20%以下，整体运用谨慎。消费基础设施杠杆运用最为积极。 **分派收益率**：当前市场平均分派收益率约为5.6%。收费收益权REITs最高（8.3%），不动产权REITs（4.3%）。数据中心REITs呈现高收益高溢价特点。 **投资人结构**：原始权益人自持比例长期显著高于监管底线（37.8%）。机构投资者持有比例持续攀升，已达97.2%，市场机构化程度位居全球前列。 **三、中国内地商业不动产REITs市场** 2025年末商业不动产REITs全套试点规则正式落地，标志着市场迈入基础设施+商业不动产双轮驱动新阶段。政策框架放宽了原始权益人限制，引入民营企业和金融机构，审核周期缩短，提升了市场化效率。 **申报情况**：截至2026年6月30日，沪深交易所累计申报22支产品，拟募集规模达758亿元，覆盖购物中心、商业综合体、酒店、办公、奥特莱斯等全业态。综合类产品拟募集规模居首。 **分业态经营表现**： * **奥特莱斯**：高稳运营，抗周期优势突出，平均出租率99%以上，租金增长迅速，NOI Margin稳定在74%-76%。 * **购物中心**：出租率稳健（95%以上），租金小幅承压，NOI Margin稳定在62%-64%。 * **办公**：出租率持续修复（2023-2025年从77.2%升至86.6%），但租金短期承压，NOI Margin回升至74.4%。 * **酒店**：经营弹性较强，但短期受供需和客流影响承压，NOI Margin在28%-31%区间企稳。 **发展前景**：内地商业地产存量规模庞大，未来市场规模有望持续扩容。产品结构将逐步向综合化、多元化迭代，以平滑周期风险。运营主体格局将走向原始权益人、公募基金管理人和市场化运营机构的多元协作。金融衍生品发展将推动多层次金融体系建设。 **四、全球主要城市写字楼市场** 全球写字楼市场呈现差异化发展态势。 **经济背景**：2025年全球经济温和增长3.4%。新兴市场（中国内地、新加坡）领跑，发达经济体（美国）韧性较好，欧日经济增长乏力。 **存量与供应**：欧美传统核心城市（纽约曼哈顿、伦敦）存量稳固，新增供应收紧。亚太成熟市场（悉尼、东京、新加坡、香港）核心资产稀缺。中国内地一线城市（北上广深）北上存量领跑，广深增量压力凸显。 **租金及空置率**：市场呈现四种格局： * **供需分化型**（高租金、高空置）：纽约曼哈顿、香港。 * **核心稀缺型**（高租金、低空置）：伦敦、新加坡、东京、悉尼。 * **韧性修复型**（低租金、低空置）：北京。 * **压力消化型**（低租金、高空置）：深圳、洛杉矶、上海、广州。 **资本化率与利差**：过去四年，全球核心城市写字楼物业大宗交易资本化率普遍持续上升。北美市场（洛杉矶7.2%，纽约6.5%）资本化率显著走高，内资和个人买家主导。亚太避险市场（东京4.3%，新加坡3.7%，香港3.3%）资本化率最低。中国内地一线城市资本化率中枢上移，利差扩大。 **五、ESG实践进阶** REITs行业ESG发展从自愿披露逐步转向规范引导。中国内地监管机构积极推动ESG实践，ISSB准则的采纳对亚洲REITs市场产生深远影响，包括披露框架趋同、气候议题强化、资产数据重要性提升等。 **国际评级**：GRESB等国际评级体系为REITs提供了对标、融资和投资筛选工具。 **市场实践**：截至2026年5月，中国已上市的81只公募REITs中，24只已发布单独ESG报告。租赁住房ESG披露率最高（66.7%）。报告特征表现为编制依据综合化、内容转向量化运营、议题紧扣资产属性。 **对资产价值的影响**：ESG表现通过降低运营成本、空置率风险、提升租金溢价等方式影响资产价值。 **热点资产类型ESG实践**：数据中心聚焦PUE优化和绿色电力采购；租赁住房关注绿色建筑和社区融合；消费基础设施侧重绿色商场运营和供应链碳管理；清洁能源和水利基础设施强调能源保供和公共服务；商业不动产新试点探索写字楼和酒店的ESG改造及绿色租赁条款。 **2026年ESG趋势展望**：ESG表现将与融资成本挂钩，绿色金融产品将持续创新；数字化ESG管理平台和碳核算工具将日益普及；机构投资者ESG筛选标准趋严，推动资产管理人提升ESG整合能力。 **总结性展望** 2026年是中国内地商业不动产REITs的元年，政策制度完善、市场热度高涨、底层资产优质，行业迈入高质量扩容新阶段。长期来看，规模扩容、结构优化、主体多元、运营升级将成为行业核心发展趋势。尽管存在周期性经营分化和供需波动风险，但依托庞大的商业存量资产、持续完善的制度体系和专业化的资管升级，内地商业不动产REITs市场发展潜力巨大。
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