道是无晴却有晴-安信证券-20231213.pdf
这份安信证券的研究报告《道是无晴却有晴》，由首席经济学家高善文于2023年12月13日发布，主要探讨了中国房地产市场的长期中枢、人口流动与房地产投资的关系，以及房地产市场后期价格泡沫化的原因。
报告的核心观点包括：
1. **房地产投资长期中枢：** 报告认为中国房地产投资占GDP的比重长期中枢可能在8%左右，目前已低于此水平，且可能继续下降。与发达国家相比，中国住宅投资占比也明显偏低。
2. **人口流动与房地产投资：** 报告发现，与普遍认知相反，人口流出越多的小城市，其房地产市场反而可能更加繁荣。这可能是因为在大城市打工的人回小城市买房。
3. **房地产泡沫化：** 报告认为，2016年后中国房地产市场经历了价格泡沫化，但与传统泡沫不同，并未伴随投资占比的明显提升。这背后的原因是土地供应的骤然收紧。大城市房价上涨将需求挤入中小城市，导致中小城市房地产市场繁荣。
4. **大城市疤痕效应：** 疫情对大城市的地方政府、企业和居民资产负债表造成损害，叠加地缘政治和行业监管政策的不确定性，降低了风险承担意愿和能力。这种损害在大城市更为严重，且持续时间更长。
5. **流动性风险：** 在需求快速下降的背景下，高周转模式的脆弱性、预售资金监管和去杠杆政策导致房地产行业出现普遍的流动性风险，加剧了需求下滑，对经济和金融体系造成压力。
6. **未来展望：** 报告认为，需要尽快阻断房地产行业的流动性风险，并全面消除疫情带来的疤痕效应，重建信心，才能避免对房地产市场造成二次伤害。
报告的风险提示包括地缘政治风险和地产/城投债务风险。
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