战争与房价-浙商证券-202605.pdf
这份报告由浙商证券发布，系统性地分析了战争与地缘政治冲突对房地产市场的非线性影响，并通过日本、波兰、俄罗斯及叙利亚四个历史案例，为中国房产价格的后续走势提供启示。以下是核心内容总结：
### 1. 核心分析框架：五大变量决定传导路径
报告认为战争对房价的影响并非简单的线性关系，而是取决于五个核心变量的组合：
* **战争类型：** 本土战火、外部冲击或邻国溢出（决定安全溢价是否摧毁）。
* **房屋位置：** 前线还是非前线，核心城市还是非核心城市（决定下跌梯度与修复弹性）。
* **能源价格：** 是否引发能源危机及通胀压力（决定政策空间）。
* **政策应对：** 紧缩防风险还是宽松稳增长（决定需求是被抑制还是托举）。
* **周期位置：** 处于周期高点还是低点（决定市场脆弱性）。
### 2. 四大国际案例分析
* **日本（1970年代）：外生冲击下的政策紧缩。** 1973年石油危机引发恶性通胀，日本采取激进加息（贴现率升至9%），导致原本处于泡沫高位的房价深度调整。随后通过“住宅金融公库”等低息贷款政策，核心城市率先实现结构性修复。
* **波兰（2022-2024）：邻国战争的溢出效应。** 难民大量涌入推升了租赁需求和租金（华沙租金年涨幅达20%-35%）。政府推出“安全2%贷款”补贴政策，精准激活购房需求，推动房价在2024年显著上涨。
* **俄罗斯（2022-2025）：本土战火下的逆势上涨。** 尽管处于交战状态，但核心城市未受直接摧毁。在资本管制和高通胀环境下，房产成为避险资产。政府通过强力财政补贴将抵押贷款利率降至极低水平（负实际利率），驱动房价三年累计上涨逾50%。
* **叙利亚大马士革：本土战火的系统性摧毁。** 持续的本土战争导致物理损毁和安全风险剧增，安全溢价归零，房价累计跌幅超过80%，房产长期价值灭失。
### 3. 三项共性规律
1. **政策干预是关键：** 财政贴息和信贷支持能有效对冲通胀带来的需求抑制，甚至扭转跌势。
2. **核心城市韧性最强：** 凭借资源集聚和基础设施优势，核心城市在各类情境下均表现出更强的抗压和修复能力。
3. **通胀与资产保值：** 通胀压力会触发资产保值需求，但能否转化为房价支撑取决于政策空间与选择。
### 4. 对中国房地产市场的启示与展望
报告认为中国房地产市场正处于风险出清后的修复关键期（2025-2026年）：
* **现状：** “白名单”机制有效阻断风险扩散，保交房基本完成。2026年初核心城市二手房市场已出现价格跌幅收窄、卖家惜售的修复迹象。
* **推演情境：**
* 若**输入型通胀温和可控**，政策将维持宽松，核心城市有望凭借“安全资产”属性和资源集聚效应率先走出修复行情。
* 若**通胀显著升温导致政策收紧**，高杠杆率将成为约束，市场可能短期承压，但长期看核心城市的韧性依然占优。
* **结论：** 未来楼市修复将呈现“依托政策、深度分化”的特征。虽然全面普涨难度较大，但核心城市优质资产的“安全溢价”有望被激活，具备结构性机会。
### 5. 风险提示
需关注政策宽松力度不达预期、居民收入修复缓慢、能源价格双向波动以及高杠杆约束下信贷扩张空间有限等风险。
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