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2026大中华区写字楼供应需求前沿趋势报告-戴德梁行-202603.pdf

2026大中华区写字楼供应需求前沿趋势报告-戴德梁行-202603.pdf
这份报告由戴德梁行发布，对2025年大中华区甲级写字楼市场进行了回顾，并对2026年至2028年的供需前沿趋势进行了预测。核心内容总结如下： ### 一、 市场现状概览（2025年） 1. **供应与存量：** 截至2025年末，大中华区主要城市甲级写字楼总存量达到约9,920.9万平方米。2025年新增供应455.1万平方米，同比增长8.4%。 2. **需求与吸纳：** 宏观经济压力导致需求增长放缓，净吸纳量约为233.1万平方米，较2021年峰值大幅回落57%。 3. **空置率与租金：** 整体空置率同比上升1.0个百分点至25.4%。除台北（7.9%）和北京（15.89%）外，多数城市空置率较高。租金普遍承压下行，除台北外，各主要城市平均租金均出现下调。 ### 二、 未来供应趋势 1. **供应峰值：** 预计大中华区甲级写字楼新增供应规模将于2026年触及峰值，大规模供应将进一步加剧去化压力。 2. **业主策略转型：** 行业正从规模扩张转向品质提升。业主需聚焦“产业协同+运营提质”，通过智慧化、绿色化改造及完善增值服务，提升项目吸引力，而非单纯的价格竞争。 3. **资产管理：** 全生命周期的资产管理模式（投、融、管、退）受到更多关注。公募REITs扩容至商业不动产，为办公资产提供了更多元、灵活的退出路径。 ### 三、 未来需求趋势 1. **增长引擎：** 科技产业（TMT）高质量发展将成为内地城市的需求核心。随着“十五五”规划推进，人工智能、半导体、生物制造等新质生产力行业将释放大量办公需求。 2. **出海效应：** 在出口韧性支撑下，跨境电商、物流供应链及高科技产品出海企业有望贡献增量需求。 3. **行业多元化：** 租金下行降低了门槛，租户构成趋于多元化。虽然TMT、金融和专业服务业仍是支柱，但小众细分领域和经营性业态进驻写字楼的现象增多。 ### 四、 重点城市表现 * **北京：** 2025年零新增供应。2026年将迎来大量供应（约126万平方米），届时空置率将被拉升，租金持续承压。 * **上海：** 2025年净吸纳量同比下滑33.4%。2026-2028年计划入市26个项目，市场分化将加剧，绿色智慧化改造成为突破困境的关键。 * **深圳：** 2025年供应量是上一年的2.5倍，租金同比下降11.7%。未来三年新增供应或超400万平方米，主要集中在深圳湾超级总部基地及前海。 * **广州：** 内资企业是租赁主力。未来三年供应主力为国际金融城和琶洲，总部型办公物业将陆续投入市场。 * **成都：** 2025年净吸纳量首次转负。短期内大规模供应集中入市，去化压力巨大。 * **香港：** 2025年净吸纳量创2018年以来最高，主要得益于IPO复苏及租金调整至吸引水平。预计2026年租金将窄幅徘徊。 * **台北：** 市场表现稳健，空置率大中华区最低。跨国企业是主要动能（占比88.6%）。未来三年将迎来供给高峰，有望带动旧大楼都市更新。 ### 五、 总结展望 后续供应放量将持续给市场复苏带来压力。企业办公租赁决策保持审慎，需求端修复节奏较为和缓。市场正处于结构性转型期，高质量、绿色化及具备卓越运营能力的资产将在激烈的市场竞争中更具优势。
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