2026H1房地产市场及房地产金融运行报告-NIFD-202608.pdf
本报告深入分析了2026年上半年中国房地产市场、政策及金融运行情况，并对下半年形势进行了展望。核心内容如下：
**一、 政策层面：制度建设与供需调节协同发力**
“十五五”规划纲要确立了房地产高质量发展总目标。政策围绕优化供给、激活需求和稳定预期展开：一方面推动常态化融资“白名单”，支持“好房子”建设，合理控制新增土地供应；另一方面，地方政府积极优化限购、实施税费优惠、发放购房补贴，并推进存量房与闲置土地收储。此外，《住房公积金管理条例》迎来重大修订，城市更新制度化全面推进。
**二、 市场运行：筑底分化，一线城市率先企稳**
2026年上半年，市场整体仍处于筑底阶段，新建住房销售和投资降幅依然较大。但市场出现积极变化：一线城市房价和房租率先企稳回升，去化周期回落至9.9个月的合理水平；二手房市场交易活跃，占住房交易总量的50.4%，替代效应显著；新增住房和土地供给规模大幅收缩，有助于改善供需结构。然而，二三线城市库存去化压力依然较大。
**三、 房地产金融：信贷环境宽松，存量降杠杆与房企融资分化并存**
* **个人住房贷款：**房贷利率维持历史最低水平（首套约3.05%），放款周期缩短。虽然增量贷款的杠杆率（LTV）受政策刺激微幅上升，但存量房贷持有人提前还贷潮持续，导致个人住房贷款余额持续负增长。
* **房企融资：**行业总融资规模延续收缩，到位资金和开发贷款余额双双下降。尽管房企境内信用债发行规模大幅回升（同比增29.4%），且融资成本降低，但发行主体基本为国有房企，民营房企的债券融资能力未获实质性改善。
**四、 债务风险化解：取得实质性进展**
公开市场违约风险持续收敛，无新增违约主体。出险房企按照市场化、法治化原则，累计化债超1万亿元。金科股份通过“资本公积转增股本+引入战投+组合清偿”完成司法重整并扭亏为盈；华夏幸福推进分类重组化解债务；融创等企业通过债务削减（如现金折价回购、债转股）大幅降低负债。化债模式逐步由“延期偿付”转向“债务削减”。
**五、 下半年展望**
政策端将继续兼顾短期市场稳定与中长期制度建设。市场将延续筑底修复态势，但分化加剧：一线及部分二线城市有望持续企稳，三四线城市房价短期仍难扭转下行。金融端，房贷利率将维持低位，居民部门资产负债表修复持续，个人房贷余额与房企开发贷款余额的负增长态势短期仍将延续，民营房企融资依然面临挑战。
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