2023中国物业管理上市公司研究报告-克而瑞物管-202305.pdf
这份报告深入分析了2023年中国物业管理上市公司的发展情况，主要涵盖资本市场表现、运营规模、运营质量、增长曲线以及社会责任五个方面。
**资本市场表现**
* 物业板块在2022年整体表现弱于大盘，但年末阶段有所修复，韧性强于地产开发板块。
* 股价走势分化，央国企相对稳健，民营物企振幅较大。
* 估值方面，市盈率有所回落，央国企以及聚焦非住赛道的企业获得市场认可。
* 每股收益方面，物业板块整体有所下滑，但好于地产开发板块。
* 市值方面，平均市值同比下降，百亿以上企业数量减少，30亿以下企业数量增加。
**运营规模**
* 营收方面，营收均值与中位数差距拉大，企业分化加剧。
* 市场格局方面，头部物企稳定，大中型物企承压，小型物企稳中有升，梯队格局已定。
* 营收增速方面，整体增速放缓，大型物企增速下滑明显。
* 在管规模方面，增速同比下降，中型物企增速下滑明显。
* 合约面积方面，增速同比下滑。
* 关联交易方面，地产关联方供应量持续降低，在管面积占比下降。
* 收并购方面，持续降温，上市物企收并购扩张趋于谨慎。
* 市场拓展方面，新增面积第三方占比高，存量项目的市场拓展是未来规模增长的重要驱动力。
**运营质量**
* 盈利能力方面：
* 净利润下降，毛利率和净利率双降，物企“双利”双“率”齐降。
* 营业成本率持续攀升，叠加资产减值计提，导致物企盈利能力全面下滑。
* 净资产收益率均值同比下降，小型物企降幅明显。
* 经营风险方面：
* 物企资产负债率整体平稳，中小物企稳中略降。
* 经营性现金流净额同比下降，大、小型物企营业现金比率降幅较大。
* 关联方交易导致应收账款增加，应收账款周转天数放缓。
* 经营效率方面：
* 人均在管面积提升，但人均净利润出现下滑。
* 单城市项目密度不断提升，未来集约化管理将释放更大效能。
**增长曲线**
* 社区增值服务具备高潜能，商管服务毛利高，城市服务增长迅速。
* 基础物管服务收入占比提升，成为企业基本盘的重要支撑。
* 非业主增值服务占比持续下滑，中小型物企降幅明显。
* 社区增值服务营收上涨，叠加政策利好，有望释放更大潜能。
* 非住业态布局，占总在管面积近四成。
* 商管服务营收增长明显，毛利率高，整体维持较高水平。
* 城市服务营收规模突破百亿，整体保持高速增长。
**社会责任**
* 纳税总额同比下降，头部物企贡献税收总额超六成。
* 吸纳就业人数超百万，是解决社会就业的重要力量。
* ESG管理方面，持续探索可持续发展路径，积极履行社会责任。
* 绿色管理体系。
* 低碳运营。
* 服务品质。
* 融入基层治理。
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