20220701-艾瑞股份-中国物流地产行业研究报告.pdf
本报告为中国物流地产行业研究报告，由艾瑞咨询制作，主要内容如下：
**行业概况：**
* 中国物流地产行业仍处于上升期，但高端物流地产设施缺口仍然较大。
* 政策红利逐渐显现，经济大环境持续向好，制造业、消费、科技等助力物流地产腾飞。
* 物流地产逐渐成为资本追逐的热点，探索出更多元化的盈利模式。
* “一超多强”格局初显，多领域企业开始迅猛发力，普洛斯占据领先地位。
* 行业迈向集约化、协同化发展，规模效应显著，衍生出更多的经营特性。
**行业定义与特点：**
* 物流地产是现代物流体系的重要组成部分，以物流园区为核心载体。
* 高标仓是物流地产开发商的核心战场，具有空间利用率高、选址优越、自动化水平高等特点。
* 高标仓降本增效作用明显，客户需求特征差异化。
**市场规模与潜力：**
* 行业规模处于上升期，但仍具有较大发展空间。
* 国内物流费用成本控制进入瓶颈期，整体效率偏低。
* 高标仓区域分布不平衡，主要集中在三大经济带。
**驱动因素：**
* 制造业推动高标仓需求上涨，尤其是高端制造业。
* 消费助力物流地产稳定发展，后疫情时代消费市场提质扩容。
* 科技让物流地产更高效，人工智能将物流地产推向智慧时代。
**盈利模式：**
* 物流地产具有投资周期特征，增量迈入存量。
* 物流地产投资具备独立性、长期性。
* 传统盈利模式包括租金收入、增值服务、其他收益。
* 新兴盈利模式包括物流地产基金运作模式。
* 我国仓储物流公募 REITs 已开始试点。
**面临的挑战：**
* 拿地困境日益凸显。
* 存量升级路阻力极大。
**企业竞争格局：**
* “一超多强”格局，头部效应明显。
* 外资巨头遥遥领先，新入局者众多。
**发展趋势：**
* 长期竞争壁垒：规模化与协同化。
* 规模效应明显，物流园区将物流地产产业链完美整合。
* 长期竞争壁垒：投资趋于多元。
* 物流地产行业逐渐由建设性经营向功能性经营转变。
**主要企业分析：**
* 普洛斯：中国境内排名第一的物流地产企业，率先开始实践物流地产REITs。
* 万纬物流：高标仓+冷链，共筑万纬核心竞争力。
* ESR：专注于电商细分市场。
**结论与建议：**
该报告对中国物流地产行业进行了全面分析，并对未来的发展趋势进行了展望，为相关企业和投资者提供了有价值的参考信息。
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